【视频】夜生活与南京房价，发生什么关系？-南京新楼市

如果问一个外地人，南京有哪些地方？
新街口、夫子庙、中山陵。
如果是对南京稍了解的外地人，哪些地方发展快？
河西奥体、仙林、江北新区、江宁百家湖。
如果你是这个时间点，一个周末的夜晚来到南京，夜色妖娆里的城市会呈现出许许多多值得揣味的细节，哪里的夜生活丰富，哪里值得怀旧，哪里有邂逅，而哪里又能找到投资的机会。
表面的繁华背后，或许隐藏着破败不堪，而表面的萧索，也许反而藏着机会。同样的热力图，不一样的解读，给你带来立体感认知的南京。事实上，很多人所理解的南京，与机会、财富的南京，是完全不同的两回事。
NO. 1｜壹
南京主城区最繁华，然而，房价最不堪。
以人口密度而言，鼓楼区、玄武区、秦淮区都能进入到全国城区排行榜TOP20。南京主城区骨架大、人口总量多且稠密，正因为这点，南京才是长三角特大城市，仅次于超大城市的上海，而明显超过主城区相对单薄的杭州、苏州。
老鼓楼、老白下区，人口密度分列全国主要城市中心城区的第3和第6位；
鼓楼与下关、白下与秦淮合并后，新鼓楼区人口密度降为2.43万人/平方公里，沮丧英语位列全国主要城市中心城区第5，与北京西城区相当；新秦淮区人口密度2.10万人/平方公里，全国第7，与北京东城区相当。

这是较全面积的南京晚间热力图，框架上，南京是东西狭、南北长，这种不规则的状况也决定了南京的发展骨架和趋势。主城区稠密仙人摘豆，周边较平，最热闹的依然是市中心，其次江宁区域，再然后才是桥北、河西、仙林。但非传统主城区的区域，任何一处的热力度都不及主城片区。

德基广场、金鹰国际购物中心、新街口百货、中央商场、大洋百货、苏宁广场等众多商业中心的集聚，助力新街口成为中国的商业宇宙中心。仅头部的四家商城年营业额达到226亿，位居全国第1。而新街口的地铁共24个出口芈月传南后，地下三层岛式设计千岛湖惨案，面积全国最大。日流量达到58万人次，位居全国所有地铁站点第4。

如日中天的新街口，上下左右皆商业，车水马龙，不可谓不繁华。然而，商业、交通的集聚，与房价是两回事，发展得最为成熟带来的弊端就是未必宜居海豚救人，房价也未必是城市之巅。

恰恰相反魅妾，市中心新街口的房价，极为平平。一般在3万多/平左右，新一点的达到4万多，而老旧一点或高层塔楼，也就2万多奥力健身。

喝杯咖啡是极好的，周边都是人，在流动的人群中捕捉那么一点城市的观感，空气里都会攒动着一种写字楼独有的氛围。
关键点在于，买新街口的房子，到底图什么？不分昼夜冉东阳，穿梭而过的车流、灯光与滴滴叭叭，到处热热闹闹的商业，但没有学校，老旧房居多，面积六七十平为主，这种房子能卖给谁？
城市中产家庭改善？顶豪？还是城市新贵？
事实上，房价的动态变化就是用脚投票。对不起了纸船泰戈尔，新街口花猫加速器，你贵为宇宙中心，但想要跑赢未来的房价发展，依然是很难、很难。
NO. 2｜贰
城南是南京的起源。古往今来，在南京烟火气最盛的莫过于城南片区，秦淮河悠然而过，沿河商肆、住宅密布。夜晚里，荡舟河上，抚今追昔，颇有韵味。

时至今日，夜晚的夫子庙也是人头攒动，在周末，外地人更是蜂拥而至。假期的夫子庙维护了南京尊严，成为网友打卡最高的一处区域。
当然，你懂的，本地人基本上不去，酒馆、美食、商品、景点，无一不是外地人版的南京。元宵节，秦淮灯会可能是全国最密集的区域之一。

新街口好歹是南京人流量最高的两条地铁交汇处，又是全国顶级的商业中心，写字楼密集，房价尚能有一定维持。但夫子庙失去上述要素，只有人人人人人，还是流动人口居多。其房价也就可想而知，老旧房农夫殴宦，三万出头而已。

夫子庙啊，老城南，未来房价没太大出路。城南片区，要么是豪宅如南京院子、万科安品园舍、雅居乐长乐渡，如要么是老旧破房，这是一个片区却两种世界。
NO. 3｜叁
外地朋友来南京，也喜欢去1912。喝一杯吧，夜色迷离下，空气里也渗着一点荷尔蒙气息。

十年前的白领，喝杯酒算是一种放松，也是社交的好场所，而现在，白领们都在还房贷的路上奔忙，在酒吧笑着哭着讲过去的情感故事略有点俗套。百度酒吧、苏荷、F1、乱世佳人、玛索、SPACE1、SEVEN CLUB、DEEP后街、蓝枪鱼、立煌…

繁华背后是周围民居的落寞，除了1912、总统府，郑艳东宜居的资源乏善可陈，其房价相当平庸。总不能说，为了混在1912，要在附近买一套房吧？
NO. 4｜肆
江宁片区的夜晚热力图。
很明显，围绕交通、商业，彼此分离，保持了一定热度。这跟江宁的发展特点有关系，就是老城区的江宁、新江宁、多片区多中心的发展模式，但没有一个中心。
南京南站是多地铁+高铁的汇聚中心，TOD打造，这是南京的地理题眼，人口流动与密度趋势只会更多。而以室内建设面积论，南京南站也达到了亚洲第一高铁站的高度。

万达广场、百家湖商圈景枫、砂之船等，围绕此形成了区域的商业氛围，一到晚上，江宁的老杆子、小杆子们到处晃，商业配套成熟敏代，生意也比较好，甚至也诞生出网红桥，流光溢彩，也很有城市感觉。制造业密集，园区经济发达，上市公司众多，带来了极大量的年轻家庭。

20年前的江宁、10年前的江宁，与现在是完全不同的概念。其房价随着板块的发展而大幅上涨，并不弱于南京其他板块，近一两年的蹿升，甚至比如日中天的河西还来得更惹眼。
江宁房价线索：
1、核心区域均价较为平均，没有明显的头部板块；
2、地铁、快速路交通对区域发展的拉动较大；
3、大品牌开发商的溢价能力强，大牌房企聚集区域提升快；
4、基础居住人口多，地缘客改善接盘能力强。
不过呢，江宁房价的特点，从一万多到两万多很容易，但从两万多到突破三万甚至四万，瓶颈感很强。一没学区刺激，这些年轻的家庭，在孩子长大后，往往选择了出逃；第二，高端的商业、服务业和高科技业不够聚集，无法形成资源集聚优势。多中心、多片区的发展模式，也带来了中高端人群的稀释。
江宁房价，黄沙与黄金俱存。如果你想入坑，淳化欢迎你。
NO. 5｜伍
龙江，学区房的天堂。
夜晚的龙江属于两种人，妈妈带着孩子上培训班。因为这里，每一栋写字楼，每一个住宅，里面都有大大小小的培训班，有的规模大，语数外俱全，有的小麻雀，一个民居就是一个教学点。其培训班密度堪称南京之最。
龙江的中心，其实不是新城市广场这样的商业中心，而是一个一个的学校，芳草园小学、鼓楼实验小学、银城小学、汇文小学、科睿小学、凤凰花园城小学、汉江路小学、芳小凤凰校区、汇文初中、鼓楼实验中学等等，每一个都可圈可点，傲然江湖，平均实力甚至压倒主城。
另一种是奔忙的男人天狱篇，这里拥有最密集的足疗、推拿、SPA店。龙江的男人太累了，买学区房、上辅导班，都是金钱绞肉机，龙江男人最辛苦，奔忙一天，夜晚泡泡脚、做个推拿，轻松一下，让经络与精神俱放松。

以龙江、新江东片区而言牟玉昌，新城市广场、万达广场、河西金鹰是三大商业中心，虽然地理环境优越，但身为鼓楼、建邺两大顶级片区的中心，也有点两不管的感觉，缺乏统一规划，片区人口较为稠密，非常嘈杂，高端房、房改房、安置房混为一谈。
这么多年下来，星雨华府的人终于弄明白苏宁睿城的房价为何超过自己；而苏宁睿城也老老实实的承认，佳和园才是区域单价扛把子。
决定房价的不是走到万达广场、金鹰有多近，而是距离名校有多近。这是龙江、新江东板块给833万南京人的启示。
NO. 6｜陆
桥北也有新街口。
弘扬广场、大洋百货、沃尔玛，区域商业巅峰，无数人从高新区、南大金陵、东大成贤、泰山新村...最终聚集到了这一处。桥北的优势是人多，房子多，密度大。桥北的劣势也在于此，虽在江北新区，却被视为发展最快新区的老区。

尽管弘阳广场这一带是整个江北商业最美好的地方，吃喝玩乐休闲秋山好古，一应俱全，但房价并不美好。虽然，从2005年天润城2500元/平到现在的22000元/平，涨了8.8倍，经历过从荒芜到繁华，已经“功德圆满”。现在，基本上是南京人口稠密但房价洼地的最典型。

桥北.印象汇
桥北单价在2万多，与什么都没有、鸟不拉屎的核心区华润国际社区二手房轻松破3万还是不能比。夜晚的华润国际社区，你能遇到鬼。

江北核心区.华润国际社区
这是为什么呢？
很简单，房价不是现状的体现，而是对未来预期的判断与把握。过去，桥北房价翻了8.8倍，这是质变的过程；而现在，一无所有的华润国际社区所在的核心区，也必将经历一个从什么都没有、夜晚遇到鬼到什么都有、流光溢彩的质变。
而这个过程，我们拭目以待。
NO. 7｜柒
熟悉的朋友都知道我对南京城区的发展阶段划分，1.0版新城区（比如龙江）、2.0版新城区（河西、仙林）、3.0版新城区（河西南、江心洲、江北核心区、仙林湖、燕子矶、麒麟、青龙地铁小镇、青龙国际生态城市、江宁滨江、汤山新城等）。所谓新城区的特点是：全新、规划、统一。

仙林湖就是在2.0仙林的基础上发展的全新板块，资源综合，教育商业突出，很有前途。夜晚的仙林湖，主要体现在万达茂。其他地方，则是诗与远方郑州彩箱厂，相对清静。
NO. 8｜捌
可能最被误会的是河西，因为南京人、其他片区的人很难理解这个地方，当不能理解也很少脚踏实地去观察时，就容易流露出不屑的表情。

拉德芳斯风情街、华灯坊、缤润汇，可能在河西CBD片区差强可以鸟中诸葛，瓦库几乎是河西商务人群的标配，在这里谈生意很体面。
但仅从夜晚热力图上，河西新城的中心在油坊桥。其他，则是貌似冷冰冰的写字楼，住宅片区。
这点，尤为被诟病，表现为，你的繁华与房价不匹配呀。按老南京人的世界观和逻辑道理，越是人多、越繁华的地方，房价如果很贵，情有可原。像奥体这么个地方，夜晚九点多，江东路就稀稀寥寥的地儿，有什么人脑子坏了，非要住在这里？

事实上，河西的长轴发展模式，虽有种种缺憾，但就目前的资源力度、硬度内核而言，商业肯定是短板，毕竟是从一无所有发展起来的新板块，没有历史沉淀，同时也受制于河西中部的低密度住宅，大马路的通道设计也不利于商业的开展。金融、总部中心、文体设施已经是南京顶级，教育学校等也在日趋完善，生源的优势体现在初中，崛起无法掩饰。
河西CBD，华泰证券的搬迁是起点，其实才刚刚起步权梨世。
商业不繁华，与房价高不高，是两回事。房价取决于预期和宜居资源的落地，商业则取决于地理中心地段、高密度人群与人流的容量。

河西金融城一期的星巴克，十点多，终于关门，最后一批在咖啡馆聊天的人群在寂寥夜色里穿梭而出，地产、金融、媒体等种群的聚集，让河西星巴克多了浓重的商务味道。
从民工蹲在路边吃盒饭，到现在密集写字楼，再到未来，河西的繁华可能还是比不过新街口，但房价比新街口贵一大截，这本身就说明了区域人群对房价的定义。
NO. 9｜玖
和河西相比，江心洲静得能听到心跳的声音。
99%的南京人对江心洲的印象还停留在：摘葡萄。至于生态科技岛，房价四五万，一点概念没有。

一半的南京人甚至不知道江心洲、八卦洲到底在哪。之前一次江心洲胜科星洲府开盘，房价3.8万/平，河西人集体出动，简直太便宜了，抢啊。而老南京惊呆了，这么个农村的地方，房价比新街口还贵？
两个世界对同一件事的判断，碰撞起来家族荣誉1，就是世界观的裂痕了。思维的老南京人，依然顽强的驻扎在城墙内，笑傲新街口。而新思维的南京人，不仅跳脱出城墙的束缚，还在江心洲上居住。

江心洲可能永不繁华，也没车水马龙，路上见不到摩肩擦踵的人流，见不到辉煌的密集商业。只不过，城里的一部分人，反而喜欢这样的境界。
NO. 10｜拾
最神奇的是江北新区核心区。
荒芜人烟，是一致判断。其实也没错，什么都没有。鸟不拉屎，甚至连鸟都没。只有一辆一辆的渣土车晃过。
每一次大型演唱会或赛事活动，江北核心区的热力度爆棚！

WHY？
因为，歌神张学友。南京青奥公园体育馆位于江北新区，亚洲超级大馆，高大上的NBA级别体育馆。

张学友的魅力，揉着怀旧、经典，成为一代一代人的不老歌神。70后的圣殿，80后的童年，甚至90后也心心念念，所有的青春都一去不复返。

张学友桓侯再生，让夜晚根本没有车的江北新区，成为最堵车的地方。现在，还在堵着……

南京的演唱会、运动会和比赛，从当年的五台山体育馆，到奥体场馆，再到现在的江北新区青奥场馆，你能看到城市不声不响流动的方向。
在南京买房，买哪里。一切不言而喻。
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